饱受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述35c到底有多大，35c是多少(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在(zài)内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列(liè)明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将(jiāng)35c到底有多大，35c是多少会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其(qí)支(zhī)配地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费(f35c到底有多大，35c是多少èi)用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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