文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(g过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子uó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子