文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是认真地还是认真的写作业，认真的与认真地地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)认真地还是认真的写作业，认真的与认真地的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来认真地还是认真的写作业，认真的与认真地，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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