文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管(也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句)时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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