导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dàbno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。<bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗/p>

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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