近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投(tó现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少u)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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