导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zim医学上是什么意思hōng)国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 im医学上是什么意思