近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土地或(hu中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将ò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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