近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对g>特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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