近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中(zhōn三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句g)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理(l三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句ǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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