饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及(jí)，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下(xià)发的(de)《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户(hù)端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用(yòng)其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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