文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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