导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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