万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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