5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资(zī)成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊）

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