5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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