文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额(é)报(bào)价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的(圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(j圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式iē)方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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