饱(bǎo)受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信(xìn)息(xī)等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介(jiè)费(fèi)。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思57个政府(fǔ)定价(jià)，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出合(hé)适(shì)的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问(wèn)题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房(fáng)很多房源在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边(biān)收费的(de)行为。部(bù)分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费(fèi)的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分费(fèi为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思)用(yòng)，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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