万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的(de)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒ广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？u)很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？ng>事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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