近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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