导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱)标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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