OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告(g雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗ào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动<雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗/strong>

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实际租(zū)户需要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以(yǐ)一千平的(de)面积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的(de)物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会根据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临(lín)了(le)一些突发(fā)情况需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”