万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的(de)批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗(guǒ)北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其身(shēn)？

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