近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪　中航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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