5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。半夜被C醒是一种什么样的感受

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业半夜被C醒是一种什么样的感受的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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