5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值约1疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相对较疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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