饱受争议(yì)的(de)二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害(hài)其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管部(bù)门(mén)当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合(hé)适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前(qián)应当向交易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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