OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规避的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得(dé)到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)介(jiè)绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期(qī)内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在(zài)给租(zū)户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续(xù)我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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