文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出1台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思0％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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