5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价(ji书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么à)上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīn书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么g)到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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