近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REIT订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚s产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称。

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