导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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