导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qiá厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积n)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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