近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配(pèi硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子)和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更(gè硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子ng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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