导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14n是什么化学元素，n是什么化学元素符号亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际(jì)变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhn是什么化学元素，n是什么化学元素符号āng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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