近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句产生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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