饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定(dìng)的(de)收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕(shàng)浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可(kě)。而(ér)房地产(chǎ家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕n)经纪(jì)服务(wù)机构在(zài)具体(tǐ)收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部(bù)门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下(xià)家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收(shōu)费(fèi)的(de)行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕p>

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