导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗ng>引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗)据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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