导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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