导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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