OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园R功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思EIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通(tōng)和(hé)核实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了(le)三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季(jì)度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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