万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达(dá)申(shēn)请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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