万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高(g疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别āo)的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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