OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随(suí)着二级(jí)市(shì)场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐ千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗n)年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些(xiē)空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度(dù)的(de)短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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