近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前人+工念什么 人工念什么姓提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(人+工念什么 人工念什么姓de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年人+工念什么 人工念什么姓等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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