5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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