饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严(yán)格实(shí)行明(míng)码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思)中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服(fú)务费的(de)问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依(yī)法查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息(xī)公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费(不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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