导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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