5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是(shì美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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