文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人销售(shòu)，这样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xí荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人ng)成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人